IVA en reformas de vivienda: cuándo se aplica el 10 % y cuándo el 21 %

Si vais a contratar una reforma de vivienda, la factura puede salir con un 10 % o con un 21 % de IVA. La diferencia son 11 puntos porcentuales sobre la base imponible, y depende de cuatro comprobaciones que fija el artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA.

Aviso: esta norma está cambiando. El BOE publicó cambios en el artículo 91 el 30/09, el 02/10 y el 07/10/2026: el Real Decreto-ley 26/2026 (publicado el 30/09) lo redactaba de nuevo desde el 01/12/2026, el Congreso lo derogó el 02/10 y el Real Decreto-ley 29/2026 (publicado el 07/10) repite el cambio desde el 01/12/2026. El número 10.º, que es el que trata esta guía, tiene el mismo texto en el vigente y en los dos reales decretos-leyes. Este texto recoge la versión consultada el 13/10/2026. Antes de contratar, comprobad el BOE vigente en la fecha de vuestra obra. Lo que sigue es información general, no asesoramiento fiscal.

¿Qué IVA lleva una reforma de vivienda, el 10 % o el 21 %?

Una obra de renovación o reparación en un edificio destinado a viviendas lleva el 10 % de IVA si se cumplen las cuatro condiciones siguientes. Si falla alguna, el tipo es el general, el 21 % ^[fuente].

1. Destinatario permitido. Persona física que no actúa como empresario o profesional y usa la vivienda para uso particular. También valen una comunidad de propietarios y las viviendas destinadas a arrendamiento como vivienda habitual, sea cual sea la condición del arrendador.
2. Pago por medio bancario. Tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuenta en una entidad de crédito.
3. Vivienda con dos años. La construcción o la rehabilitación de la vivienda terminó al menos dos años antes del inicio de las obras.
4. Materiales aportados hasta el 40 %. Quien hace la obra no aporta materiales o, si los aporta, su coste no pasa del 40 % de la base imponible de la operación.

Para ver el efecto en vuestro presupuesto, usad la calculadora de presupuesto de reforma, que pide estas cuatro comprobaciones y os muestra el tipo resultante.

Qué dice la Ley

El BOE reparte los requisitos en tres letras: la a) recoge el destinatario y, en su último párrafo, el medio de pago; la b), los dos años de antigüedad; y la c), el límite de materiales. Aquí los contamos como cuatro comprobaciones porque son las que la calculadora pide por separado ^[fuente].

Cómo se comprueba el 40 % de materiales

El límite se calcula sobre la base imponible de toda la operación, no solo sobre la parte de mano de obra:

materiales aportados / base imponible  ≤  0,40

Los materiales que cuentan son los que aporta quien realiza las obras: así lo dice la letra c) del artículo.

Ejemplo resuelto

Una obra con una base imponible de 8.000,00 € y las otras tres condiciones cumplidas. El importe de la base es un dato de ejemplo, no un precio de referencia.

El 40 % de 8.000 € son 3.200 €. Con 3.100 € de materiales se está 100 € por debajo del límite; con 3.300 €, 100 € por encima, y la factura sube 880,00 € (9.680,00 − 8.800,00) ^[fuente].

El tipo es un dato con fecha

El tipo de IVA no es una constante: depende de la redacción de la ley en la fecha de la obra. Esto es lo que sabemos y de cuándo:

El artículo 91 recibió cambios el 30/09, el 02/10 y el 07/10/2026. Que el texto del Real Decreto-ley 29/2026 coincida con el actual no garantiza que siga así: un real decreto-ley necesita validación parlamentaria, el Congreso ya derogó el 26/2026 con el mismo contenido en este artículo y la suerte del 29/2026 no la hemos comprobado ^[fuente].

Errores comunes

• Dar por hecho el 10 % por ser una reforma. Si el destinatario actúa como empresario o profesional, el pago es en efectivo, la vivienda tiene menos de dos años o los materiales pasan del 40 %, el tipo es el 21 %.
• Calcular el 40 % sobre la mano de obra. El denominador es la base imponible de toda la operación. En el ejemplo, 3.100 € sobre 8.000 € cumple (38,75 %); calculado sobre solo la mano de obra (4.900 €) daría 63,27 % y parecería que no.
• Redondear el límite a ojo. 3.300 € sobre 8.000 € parece «casi el 40 %» pero es el 41,25 %: no cumple.

Supuestos y límites

• Se trata de una obra de renovación o reparación en un edificio o parte de él destinado a viviendas, en territorio de aplicación del IVA español.
• Los cálculos usan la versión de la ley indicada arriba. Si la obra se contrata o se ejecuta en otra fecha, hay que releer el artículo en el BOE.
• El importe es una estimación: la factura real puede diferir en céntimos.
• No es asesoramiento fiscal. Si hay dudas sobre el caso concreto, consultad a un asesor fiscal o a la Agencia Tributaria.

Qué no sabemos:

• Si el Congreso valida el Real Decreto-ley 29/2026.
• Qué obras entran en «renovación y reparación» (ampliaciones, reformas integrales): no hemos consultado las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos ni las guías de la Agencia Tributaria.
• Cómo se aplica la regla en Canarias, Ceuta y Melilla, donde no rige el IVA.
• El tipo de la venta de materiales sin ejecución de obra: el artículo 91 no los incluye entre los bienes con tipo reducido, así que nuestra lectura es que aplica el tipo general, pero es una inferencia propia y no una consulta oficial.
• Obra nueva de vivienda y viviendas de protección oficial de régimen especial: tienen otros tipos y no se tratan aquí.

Cuándo usar la calculadora

La calculadora aplica las cuatro comprobaciones a vuestra base imponible y a los materiales que aporta quien hace la obra, y muestra el tipo, la cuota y el total. El resultado incluye el aviso «Tipos a fecha …», y conviene contrastar el tipo con el BOE antes de firmar. Si aún no tenéis la base, el artículo Cómo hacer un presupuesto de obra por partidas explica cómo sumarla.